Wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się jak je rozliczyć z fiskusem? Od 2023 roku osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mogą rozliczać się tylko ryczałtem. W tym artykule pokazuję stawki 2026, limity, terminy i konkretne przykłady.
W skrócie 2026: stawka 8,5% do 100 000 zł rocznego przychodu z najmu, 12,5% od nadwyżki. Termin płatności: 20. dzień miesiąca po miesiącu uzyskania przychodu. Roczne PIT-28 do końca lutego.
Co się zmieniło w 2023
Od stycznia 2023 osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań (tzw. "najem prywatny") nie mogą już rozliczać się na zasadach ogólnych (skala PIT). Jedyna dostępna forma to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Wcześniej można było wybierać między skalą podatkową (12%/32%) z odliczaniem kosztów, a ryczałtem. Od 2023 — tylko ryczałt.
Stawki 2026
| Próg przychodu | Stawka |
|---|---|
| Do 100 000 zł rocznie | 8,5% |
| Powyżej 100 000 zł rocznie | 12,5% (od nadwyżki) |
Przykład: wynajmujesz 3 mieszkania, łączny przychód roczny 144 000 zł.
- Pierwsze 100 000 × 8,5% = 8 500 zł
- Nadwyżka 44 000 × 12,5% = 5 500 zł
- Łączny podatek: 14 000 zł
Wspólność małżeńska
Małżonkowie wynajmujący wspólne mieszkanie mogą rozliczać się: każdy ze swojej połowy (każdy ma osobny limit 100k) albo łącznie jeden małżonek deklaruje całość. Pierwsza opcja zwykle korzystniejsza.
Co jest przychodem
Ryczałt płacisz od otrzymanej kwoty, nie od dochodu. Brak możliwości odliczania kosztów (czynsz administracyjny, remonty, amortyzacja, ubezpieczenie).
Przychodem są:
- Czynsz najmu otrzymany od najemcy
- Niektóre opłaty dodatkowe (jeśli rozliczane "ryczałtowo" z najemcą)
Przychodem nie są:
- Czynsze do spółdzielni/wspólnoty, które najemca opłaca bezpośrednio
- Media płacone wprost przez najemcę dostawcy
- Kaucja (do momentu jej zatrzymania)
Stąd ważne: im więcej opłat najemca płaci bezpośrednio, tym niższy Twój opodatkowany przychód.
Terminy płatności
- Miesięczne zaliczki: do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu
- Kwartalne (warunek: przychód roczny do 200 000 euro): do 20. dnia miesiąca po kwartale
- PIT-28 (roczne rozliczenie): do końca lutego roku następnego
Wpłaty kierujesz na rachunek mikrorachunku podatkowego (każdy podatnik ma swój — sprawdzasz na podatki.gov.pl).
Jak zacząć rozliczać najem
- Złożenie oświadczenia o wyborze ryczałtu — od 2023 ryczałt jest formą domyślną, ale przy pierwszym najmie warto złożyć formalne zawiadomienie (CEIDG nie jest wymagane dla najmu prywatnego)
- Założenie ewidencji przychodów — prosty rejestr z datą, kwotą, źródłem
- Pierwsza wpłata zaliczki do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie
- PIT-28 do końca lutego roku następnego
Kiedy warto przejść na działalność gospodarczą
Działalność gospodarcza z PKD 68.20.Z (wynajem) daje:
- Możliwość odliczania kosztów (remonty, amortyzacja, ubezpieczenie)
- Możliwość zawarcia najmu instytucjonalnego
- Wybór formy opodatkowania (skala, podatek liniowy 19%, ryczałt 8,5%/12,5%)
Ale dodaje koszty stałe:
- ZUS (zwykle ~1 200-1 700 zł miesięcznie)
- Składka zdrowotna (zmienna, od kilkuset do kilku tysięcy)
- Księgowość (~300-500 zł miesięcznie)
Próg opłacalności działalności: typowo 4-6 wynajmowanych lokali generujących 150 000+ zł przychodu rocznie. Poniżej — ryczałt prywatny wygrywa.
W ramach zarządzania najmem w Rzeszowie przygotowuję dla Ciebie miesięczne raporty rozliczeniowe gotowe do złożenia do księgowej lub samodzielnego rozliczenia. Zero zamieszania, zero pomyłek.
Podsumowanie
Ryczałt 8,5%/12,5% to obecnie jedyna opcja dla większości właścicieli wynajmujących mieszkania w Polsce. Plus: prostota i niskie stawki. Minus: brak możliwości odliczania kosztów (czynsz administracyjny, remonty).
Praktyczne wskazówki:
- Im więcej opłat najemca płaci bezpośrednio dostawcom, tym lepiej
- Pamiętaj o terminach (20. dnia miesiąca + PIT-28 do końca lutego)
- Dla 4+ lokali rozważ przejście na działalność gospodarczą
Skomplikowana sytuacja? Zadzwoń — pomogę zaplanować formę opodatkowania.