fbpx

Jak dobrze kupić mieszkanie na wynajem – obliczenie ROI

Dzisiaj wracamy do tematu mieszkań inwestycyjnych, a dokładnie powiemy sobie o sposobie obliczania stopy zwrotu (tzw. ROI) oraz przywołamy parę twardych danych z poprzednich lat jeśli chodzi o rentowność wynajmu. Skupimy się oczywiście na rynku Rzeszowa i okolic, bo to rejon w którym aktywnie działam.

Jest to kontynuacja wpisu:

https://lukaszziemianski.pl/co-dalej-z-rynkiem-najmu-w-2022-r-jak-dobrze-kupic-mieszkanie-pod-wynajem/

Obliczanie stopy zwrotu z inwestycji

Przyjmijmy sobie pewne wartości:

  • cena zakupu mieszkania
  • ilość miesięcy wynajmu, we wzorze określamy liczbę 12, ale bezpiecznie jest przyjąć 10-11 mcy, ze względu na to, że mogą pojawić się pustostany
  • czynsz brutto

Jest to oczywiście duże uproszczenie, dodatkowo obejmuje okres tylko 12 m-cy, ale na początek w zupełności wystarczy, żeby stworzyć dla siebie kalkulacje co do zwrotu z inwestycji, którą chcemy podjąć.

Zanim zainwestujesz – sprawdź te punkty

Jeśli myślisz, że inwestycja w mieszkanie jest prosta, że wystarczy kupić lokal byle gdzie, za obojętną cenę, a ono i tak się wynajmie – jesteś w błędzie. O ile ta „taktyka” działa w przypadku dobrych czasów na rynku, rekordowo niskich stóp procentowych i rynku wynajmującego, tak w czasie takim jak dzisiaj jest to o wiele bardziej skomplikowane.

Jak w takim razie zabezpieczyć się przed inwestycyjnym fiaskiem?

  1. Spójrz na rynek z perspektywy najemcy – co to oznacza? Odpowiedz sobie na pytanie kto ma być Twoim klientem, a dopiero po tym zdecyduj jakie mieszkanie będzie najbardziej odpowiednie pod ten cel inwestycyjny. Przykład? Chcesz kupić lokum dla studentów. Powinieneś więc wybierać nieruchomości z jak najlepszym układem pod kątem podziału pod pojedyncze pokoje, niekoniecznie w okolicy uczelni wyższych, ale za to z dobrym dojazdem np. komunikacją miejską. Czasami mieszkania oddalone od uczelni potrafią być o paręnaście tysięcy tańsze niż te, które z tymi uczelniami sąsiadują.
  2. Kupuj mieszkania w stanie deweloperskim lub do remontu. Standardy pod wynajem różnią się od takich robionych dla „siebie”. Pamiętaj, że niepotrzebne inwestycje w złote klamki obniżają Twoje ROI, a w większości przypadków komfort mieszkania nie zmieni się jeśli kupisz estetyczne meble z Ikei. Nie przepłacaj w miejscach, które tego nie wymagają. Jedynym wyjątkiem są oczywiście lokale przygotowane pod klientów premium.
  3. Przygotuj się pod kątem prawnym. Stwórz dobrą umowę z pośrednikiem, zarządcą nieruchomości lub prawnikiem. Jeśli jest to Twoje pierwsze mieszkanie prawdopodobnie będziesz sam chciał administrować całym procesem. Uwierz mi, że często lepiej jednak zapłacić osobie, która ma doświadczenie w tych sprawach. Święty spokój jest warty więcej niż prowizja 🙂 

Stopy zwrotu w ostatnich latach w dużych miastach Polski

Compare listings

Compare
error: Zawartość jest chroniona