Pułapki przy zakupie wymarzonej działki – część II

W ostatnim artykule poruszaliśmy bardzo ważną kwestię jakim były media i sposób ich podłączenia do działki. Dzisiaj napiszemy o nie mniej istotnym temacie jakim jest dostęp działki do drogi dojazdowej.

Często osoby sprzedające działkę na pytanie o dostęp do drogi odpowiadają jednym tonem – „Tak, oczywiście działka ma drogę” wskazując przy tym na umowny pas zieleni służący sąsiadom do dojazdu do swoich domów. Czy w takich sytuacjach zawsze powinniśmy wierzyć takim stwierdzeniom? Oczywiście, że nie. Zerknijmy na parę punktów, które trzeba sprawdzić.

1. Droga, a warunki zabudowy

W celu uzyskania warunków zabudowy, które niezbędne są do dalszej procedury związanej z budową wymarzonego domu, działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej. Może to być dostęp bezpośredni, dzięki służebności lub współwłasności w działce stanowiącej drogę. Przypominamy, że zawsze należy zweryfikować stan prawny związany z dojazdem. Dlaczego? Bardzo często, szczególnie na terenach mniej zaludnionych spotykamy się z tzw. drogami zwyczajowymi. Oznaczało to słowne przyzwolenie właściciela działki na korzystanie z jego gruntu w celach dojazdowych do innej posesji. Istotne jest jednak to, że w takich sytuacjach uprzejmość danej osoby może w pewnym momencie się skończyć, a po drugie, taki dojazd nie jest traktowany jako oficjalny w dokumentach i pozwoleniach.

2. Szerokość drogi dojazdowej

Cytujemy zarządzenie Ministra Infrastruktury z 2002 r.

“Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m”.
W ust. 2 zaznaczono, iż “Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów”. Zwracamy także uwagę, że w przypadku działek objętych planami zagospodarowania, kwestie dojazdu są doprecyzowane w odrębnych paragrafach. Dlatego też tak bardzo istotne jest sprawdzenie wszystkich dokumentów.

3. Brak drogi, a kupno działki

Nierzadko zdarzają się sytuacje kiedy klienci mają możliwość zakupienia gruntów za niskie pieniądze, niestety bez drogi dojazdowej. Co można zrobić w takich sytuacjach? Opcji jest parę, oczywiście każda wymaga czasu i często także nakładów finansowych.

Pierwszym sposobem jest ustanowienie drogi koniecznej. Zgodnie z art. 145 § 1 kodeksu cywilnego, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Właściwy wniosek właściciel składa do sądu rejonowego właściwego dla położenia danej działki. Proces może potrwać od kilku miesięcy, nawet od kilku lat w zależności od różnych czynników.

4. Odległość domu od drogi dojazdowej

Tytułem zakończenia przypomnimy także o paru ważnych liczbach. W terenie zabudowanym odległość budynku od autostrady powinna wynosić minimum 30 metrów, od drogi ekspresowej 20 metrów. Jeśli do działki przylega droga krajowa odległość budynku od jej krawędzi wynieść powinna minimum 10 metrów, od drogi wojewódzkiej i powiatowej – 8 metrów, a od drogi gminnej – 6 metrów.