Cesja umowy deweloperskiej – czym jest i jak bezpiecznie ją przeprowadzić?

Szukając mieszkania na rynku pierwotnym zapewne często spotkałeś się z terminem cesja mieszkania/odsprzedam cesję lokalu. Dla osób nie mających do czynienia z nieruchomościami na co dzień termin ten może być całkowicie niezrozumiały. Czym w takim razie jest cesja, jak odpowiednio ją przeprowadzić i dlaczego w ogóle warto się tym interesować?

Cesja umowy deweloperskiej to nic innego jak moment w którym osoba, która na przykład kupiła mieszkanie u dewelopera na starcie sprzedaży, odsprzedaje je pewnym zyskiem przed obiorem budynku. Dla osoby sprzedającej jest to oczywiście kwestia zysku i wzrostu wartości sprzedawanej nieruchomości, dla kupującego z kolei może być to ciekawa opcja ze względu na krótki lub zerowy czas oczekiwania na wymarzone „M”.

Przykład:

Pan Jan udał się do dewelopera X przy otwarciu sprzedaży i podpisał umowę deweloperską na trzy lokale w cenie 6000 zł/m2. Deweloper zobowiązał się do wybudowania i oddania budynku w terminie dwóch lat od podpisania niniejszej umowy. Mniej więcej po półtorej roku Pan Jan wystawia ofertę w której za określone odstępne zgodzi się na przekazanie praw do lokalu kupującemu. Pan Jan w oferuje teraz lokale po 7000 zł/m2 – jego zysk za cierpliwość i wzrost wartości to w tym przypadku 1000 zł/m2.

Teraz dwa istotne fakty.

1. Używanie tutaj określeń – Sprzedający/Kupujący nie do końca jest poprawne. Do momentu przekazania własności Pan Jan ma prawo roszczenia do wybudowania określonego lokalu, a Deweloper jest tym prawem obciążony (w dużym skrócie). Dlatego w przypadku cesji posługujemy się często terminami takimi jak cesjonariusz i cedent. Umowa deweloperska nakłada na strony pewne prawa i obowiązki, dlatego mówimy o cesjach tych praw.
2. Cesja, a kredyt. W przypadku cesji przyjmuje się następujące rozwiązania

   Przykład:

   Pan Jan przez półtorej roku wpłacił do dewelopera zgodnie z harmonogramem 80% wartości nieruchomości. W zależności od tego kiedy zdecyduje się zbyć swoje prawa (odsprzedać cesję) potencjalny Kupujący musi zwrócić mu wkład, który wniósł do dewelopera i ewentualnie dopłacić brakującą kwotę bezpośrednio do dewelopera. Ze względu na dość skomplikowaną procedurę – kredytowanie cesji jest trudne i często nieopłacalne. Z tego względu cesje mieszkań są najczęściej transakcjami w 100% gotówkowymi.

Jak przeprowadzić cesję

Umowa cesji ze względu na charakter prawny odbywa się u notariusza. Najczęstszą i najwygodniejszą opcją jest przeprowadzenie jej u notariusza, który sporządzał umowę deweloperską (między sprzedającym, a deweloperem).

W przypadku cesji obowiązują następujące opłaty:

• 1% od wartości nieruchomości jeśli osobą zbywającą jest osoba fizyczna
• 0% jeśli zbywającą jest spółka
  

  PCC nie wystąpi zatem zarówno, gdy jedna ze stron umowy wystawi fakturę z podstawową stawką podatku VAT, ze stawką zwolnioną lub też gdy oświadczy, że korzysta ze zwolnienia podmiotowego i faktycznie wykonuje te czynności jako podatnik zwolniony podmiotowo z VAT. Zasady tej nie stosuje się, tj. zawsze podlega PCC, umowa spółki (jeśli organizacja będzie wspólnikiem np. w spółce z o.o.) lub zmiany w tej umowie.

• Opłaty notarialne związane z czynnościami i wnioskami wieczystoksięgowymi

Ważne!

Wyżej wymienione opłaty dotyczą transakcji umów cesji od deweloperów. Inne procedury stosuje się w przypadku spółdzielni mieszkaniowych. Zwykle spółdzielnie mają odrębne regulaminy i statuty określające procedury cesji.

Należy też zwrócić uwagę na to czy deweloper/spółdzielnia wyraża zgodę na cesję. Takie informacje zawarte są zwykle w ostatnich paragrafach umów deweloperskich/umów ze spółdzielniami.

Masz pytania?

Zadaj je w formularzu kontaktowym. Moim klientom pomagam w bezpiecznym przeprowadzaniu cesji na terenie Rzeszowa i okolic.